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刘尚希谈房地产税征收 房产税的征收理由是什么?税费会很高吗?

2017/11/27 17:00:52     来源:凤凰网财经,中国经济网      编辑:liufeng
房产税制度是坊间一直在提的一个举措,现在看来,这一措施也将要与我们见面了。那么,在实施房产税的时候,我们会面临着哪些问题呢?

日前,财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中撰文表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,逐步建立完善的现代房地产税制度。同时,文章还提到适当增加地方税种,形成以共享税为主、专享税为辅的具有中国特色的中央和地方收入划分体系。税制改革一直是大众关注的焦点,那么,下一步房地产税如何推进?个税如何调整?中央和地方财权和事权如何划分?

2017凤凰网财经峰会将于12月2-3日召开,凤凰网财经专访中国财政科学研究院院长刘尚希,对此一一解读。  凤凰网财经:财政部部长肖捷日前撰文表示要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。您怎么看这部分表述?

刘尚希谈房地产税征收,房产税,如何征收房产税,房产税什么时候开始征收

刘尚希:肖部长的表述对房地产税改革进行了大致描绘勾画,最终结果如何还要看全国人大立法。社会各方面都在探讨房地产税,各种因素都会影响房地产税的立法,肖部长的表述具有权威性。但房地产税很复杂,现在还没有到铁板钉钉程度,目前还只是一种预期。不过,肖部长文章里透露了几层意思:

第一,房地产税和其它税的关联性,比如房产税是持有环节的税,交易环节的税可能适当进行调整联动改革。

第二,按评估值来征收。一般来说,房地产税通常是按评估值征收,很少按面积征收。但到底怎么评估,谁来评估,评估周期、基准怎么确定,有待进一步明确。房地产税作为一个地方税种,不同的区域评估肯定不一样,可能让地方选择适当的评估模式、方法、基准,税率也可以由地方选择,像资源税一样。所以,房地产税不会是全国各个地方完全一样,应该是在中央统一立法的框架下,让各个地方能有空间结合当地实际情况因地制宜,确定税率、税基以及征收具体办法。这就是肖部长在解读十九大报告里提到的充分授权,下放一部分税权给地方,包括房地产税在内。如果考虑这一层因素,房地产税的立法也有可能是框架性的立法,它不会很细。在框架性立法基础上,由地方依据中央统一的房地产税法具体化,让地方在房地产税这个税种上有更多自主权。

凤凰网财经:那目前,立法进展如何?有没有达成统一的意见?

刘尚希:立法现在到什么程度,我也不太清楚。它涉及到大家对房地产税的认识,以及房地产税与其他税种的联动。房地产税出台,其它税种可能要相对调整,比如交易环节税种是保留还是取消。中国这么大,各个地方差距也比较大,对不同地方影响也不一样,给不同地方带来的财政收入也不一样,不能孤立地把这个税种推出来,要统筹考虑地方税问题。同时,房地产税立法的进展还要考虑到房地产市场的变化。在房地产市场长效机制的建设方面,房地产税既有房也有地的问题。

我国土地所有制有两类,土地涉及到使用权,法律上怎么说清楚。此外,还涉及到纳税人,比如城乡全覆盖还是只针对城市征收、小产权房如何处理等。比如还有城中村,变成城区后,集体土地上盖的房子,其市价跟周边国有土地上的房子市价几乎没什么区别,这一类怎么涵盖?两种土地所有制下的房子性质完全不一样,所以,这些都要考虑清楚。

凤凰网财经:那目前可能哪部分分歧最大?

刘尚希:这些问题都有不同的认识。比如两种土地所有制,立一个统一的房地产税法,怎么都涵盖进去?再比如在北京二环内,一套小房子也是很值钱的,可能一平米十来万,但是住房拥有者不一定有收入,按评估值来征收,即使税率定很低,可能也交不起,那么又怎么免征、优惠?十九大报告提民生福祉是根本目的,房地产税虽小,但对经济、社会、民生和公平都会产生重大影响,小税种,大问题。所以,一定要考虑好方方面面的问题。

凤凰网财经:这么复杂的话,能很快或者三至五年推出吗?

刘尚希:那得看这些问题研究到什么程度了,要研究清楚了就快,要没研究清楚就慢。

凤凰网财经:国外有没有比较好的经验可以参考?

刘尚希:没有可以照搬的东西。法治环境不一样,起步基础不一样,老百姓的认识不一样,这个尤为重要。另外,我们国家各个地区发展不平衡,国外房地产税多数交给地方政府主导,而我们是中央统一立法,在这种情况下怎么照顾各个地方差异,这些都是难题,需要探索创新。

凤凰网财经:很多老百姓理解征收房地产税是为了打压房价,征了房地产税,房价就会降,这里面存在误读,一些专家后来澄清,房地产税是作为地方税种增加税收的逻辑来制定的。您怎么看?

刘尚希:作为地方税收来说,各地差异很大,对有的地方来说,比如深圳,如果征房地产税,税收会大大增加,但是它恰恰不靠房地产税来增加财政收入。而一些真正税源不足的地方,即使征收房地产税,也不会带来多少收入,从实际结果来看,是有悖论的。

凤凰网财经:那征收总得有一个理由,为什么征收?

刘尚希:总得有理由,就是作为财产保有环节,这个税种对住宅而言是缺失的。从税制完善角度看,对财产保有环节征税,这个理由说得通,但也并非是非正不可,还得看具体条件。作为一个地方的税种,它比较稳定,税基不易流动,从税基稳定性来看适合于成为一个地方税种,有些地方发展起来了,税收就增加了,而对一些欠发达地方来讲,只能说是一个有增长潜力的税种,不可能是一开征立马能解决地方多少收入,实际解决不了多少问题。

凤凰网财经:可能更多目的在于建立现代税收体系的一个必要环节,是吗?

刘尚希谈房地产税征收,房产税,如何征收房产税,房产税什么时候开始征收

刘尚希:对,完善税收制度。针对财产征税是有必要的,这个对调节贫富差距还是有一定作用,但是这个功能是理论上的,实际作用涉及到税制怎么去设计,怎么去征收,这些都很复杂,并非有人想象的那样简单。税收调节贫富差距,它也是双刃剑,如果说税制设计科学,与征收能力匹配,它能发挥正面作用,若是相反,可能产生逆调节,加大贫富差距。不要有线性思维,以为这个税种一出就能达到调节的作用,它是有很多前提条件的。前提条件不具备,可能适得其反,就像药一样,如果吃对了,叫对症下药;如果吃错了,反而招致新的病。

凤凰网财经:目前有一些观点,由于可以出让的土地变少了,过去大量靠土地财政维持地方收入的路径可能难以维继,所以要开发一个新的税种,来对冲土地出让金下滑,维持地方收入水平。

刘尚希:设想是可以的,但设想还得有可行性。另外,地方是不是非得要有一个主体税种,这在肖部长的解读文章里也提到了,未来的税收划分模式是共享税为主,专项税为辅,所以不要一根筋,非得要打造一个地方主体税种。中国发展很不平衡,各个地方主体税种都会不一样,怎么去打造?税制的全国统一性与发展的地域差异性如何结合平衡,难度是非常大的。

土地出让金与房地产税是两码事,土地出让得差不多了,要打造一个新的税种,这是一种牵强附会的关联。土地出让金是财产使用权的转让,有没有税都得转让,不能白送,而转让土地就应该按市场方式,它与市场化、城市化过程是联系在一起的。这个与房地产税没有任何关联,逻辑上八竿子打不着的事。要说有关联,也只是涉及到税基确认的问题。

可以预见,很多地方房地产税成不了一个主体税种,尤其在县域。还有在区域竞争情况下,如果地方有一点税收自主权,没有哪个地方会把本地房地产税率搞得很高,如果税很高,房子走不了,人就走了。当然,如果运用得好,房地产税可以成为调节城市人口的一个手段。

凤凰网财经:不会太高?

刘尚希:不会太高,这也得根据各地实际情况去确立。

凤凰网财经:比如上海和重庆的试点,算成功吗?

刘尚希:重庆和上海试点很难说成功或不成功。因为没有一个统一的评判标准,它无所谓成功或不成功,无非就是通过试点来摸索一些正反方面的经验,是改革的探索。

房地产税将如何征收?全面开征还有多远?房地产税能抑制房价上涨吗?房地产税一旦实施,老百姓买房需要多交钱吗?

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

怎么收:房地产税征收原则确立

财政部部长肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。

咋定价:房屋的评估值如何确定?

此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。

现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担,冯俏彬认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。

朱为群表示,建设和交易环节的税费负担降低,主要涉及土地增值税制度的改革,以及各种行政性收费改革,具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。

交多少:百万房产或每年缴税5000

对于征收范围,中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,“免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。” 对于免征额和税率,目前官方并未释放任何信息。

但是,施正文建议,对于免征面积,中央可以设定一个最低的标准,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮。

而对于税率,施正文建议可以设定一个税率区间,不要太高,各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%,中国可以低一点。”

据了解,未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。有关房产税,实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房产税4200元左右。

有啥用:房地产税能抑制房价上涨

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。

第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。

第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。

第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。

时间表:房地产税法今年仍难出台

今年初,媒体上刊发的一篇《注意!“房地产税”快来了!2017年房价终于要跌了?》的报道在热传。报道援引的是北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的观点:本届人大任期到2017年底,因此,预计房地产税法最快在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。

就是上面的这段话,让很多人误读为2017年将开征房地产税并全面推行。这让刘剑文很无奈:“其实这个观点是2013年十八届三中全会召开后说的,后来在很多场合都纠正过,但都没有真正修正过来。”

他澄清道:“首先,本届人大任期不是到2017年底,而是到2018年3月份。其次,房地产税法草案已经完成,最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。但是,即便提交全国人大常委会审议,也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上,房地产税法在2017年出台是很困难的事情,也可以说是不可能的事。”

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